Stanse transaksjonen (§ 27)

Hva loven sier

Regelen er kort. Du skal ikke gjennomføre en mistenkelig transaksjon før Økokrim er underrettet. I samme ledd står det at Økokrim i særlige tilfeller kan forby at transaksjonen gjennomføres.

Hjemmel: Hvitvaskingsloven § 27 første ledd

Stansen henger sammen med de to pliktene før den. Finner du noe som kan peke mot hvitvasking, skal du undersøke nærmere. Blir mistanken ikke avkreftet, skal saken meldes til Økokrim. Finanstilsynet sier at undersøkelsen skal gjøres før transaksjonen gjennomføres, og at Økokrim skal ha meldingen før transaksjonen gjennomføres hvis mistanken står seg.

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.4.1

Varselet gir Økokrim mulighet til å sikre pengene mens de ennå står på klientkontoen, slik at de senere kan inndras.

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.4.1

Hva som er transaksjonen i en eiendomshandel

Loven sier ikke hvilket steg i en eiendomshandel som er «transaksjonen». I praksis er det to punkter der du kan holde igjen:

• Før kontrakten signeres. Oppstår mistanken før kontraktsmøtet, kan signeringen vente til saken er avklart eller meldt.
• Før pengene utbetales. Oppgjøret er det siste punktet der pengene ennå står på klientkontoen. Når selgeren har fått utbetalt kjøpesummen, er det for sent.

Overtakelsen skjer gjerne samme dag som oppgjøret. Holdes oppgjøret igjen, må overtakelsen som regel også vente.

Stans er sjelden umulig i en eiendomshandel. Pengene står på klientkontoen, og oppgjøret skjer på en dato dere kjenner. Finanstilsynet sier at meglere normalt har tid til å kontakte Økokrim før transaksjonen gjennomføres.

Veiledning: Rundskriv 11/2019 punkt 16

Avtalene. Finanstilsynet råder megleren til å skrive i oppdragsavtalen og salgsoppgaven at transaksjonen ikke kan gjennomføres hvis kundetiltakene ikke kan gjennomføres, og hva det betyr for avtalen mellom partene. Står det der fra start, er en stans ikke en overraskelse for noen.

Veiledning: Rundskriv 11/2019 punkt 12

Eksempelet fortsetter: Bekkeliveien 12 B

I eksempelet fra artikkelen om å melde kom egenkapitalen til kjøperen Elin Haug fra et ukjent selskap i utlandet. Forklaringen endret seg fra lån til gave. Hvitvaskingsansvarlig har konkludert med at mistanken ikke er avkreftet. Oppgjøret skal etter planen skje om fem dager.

Kontrakten er allerede signert. Det som gjenstår, er oppgjøret: utbetaling til selgeren og tinglysing av skjøtet. Det er dette som holdes igjen.

Hvitvaskingsansvarlig sender meldingen samme dag. I meldingen står det at oppgjøret ikke er gjennomført, og hvilken dato det er satt til. Da kan Økokrim vurdere om de vil forby transaksjonen.

Når Økokrim er underrettet

Når meldingen er sendt, sier § 27 ikke lenger at du må vente. Transaksjonen kan da gjennomføres hvis Økokrim ikke forbyr den.

Det betyr ikke at alt kan gå som planlagt. Kan kundetiltakene ikke gjennomføres, skal du ikke utføre transaksjonen. Det følger av en egen regel, og den gjelder uavhengig av Økokrim. I Bekkeliveien vet Sindre fortsatt ikke hvor egenkapitalen kommer fra.

Hjemmel: Hvitvaskingsloven § 21 første ledd

Forbyr Økokrim transaksjonen, gjelder forbudet til Økokrim sier noe annet. Det er ingen tidsfrist. Et forbud fra Økokrim opphever heller ikke taushetsplikten. Du kan fortsatt ikke si til kunden hvorfor oppgjøret står.

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.4.1

Skjer det noe nytt mens dere venter, skal Økokrim få vite om det uten unødig opphold. Det kan være at kjøperen trekker seg, eller at det kommer et krav om å få pengene tilbake til en annen konto.

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.1.4

Når stans ikke er mulig

Loven har to unntak. I begge skal Økokrim varsles umiddelbart etter at transaksjonen er gjennomført.

Det er umulig å stanse transaksjonen. Terskelen er høy. Finanstilsynet mener at dette sjelden passer for meglere. Det mest praktiske tilfellet er at mistanken først oppstår etter at pengene er utbetalt.

En stans kan gjøre det vanskelig å undersøke den som tjener på transaksjonen. Et oppgjør som stopper uten god forklaring, kan få kunden til å forstå at noe er galt. Men det er Økokrim som best kan vurdere om en stans vil skade etterforskningen. Har du tid til å kontakte Økokrim, bør du gjøre det og la dem vurdere.

Hjemmel: Hvitvaskingsloven § 27 annet ledd

Veiledning: Rundskriv 11/2019 punkt 16

Foretaket skal ha rutiner for når en mistenkelig transaksjon likevel kan gjennomføres før Økokrim er varslet. Bestemmer dere det, bør vurderingen skrives ned.

Veiledning: Rundskriv 11/2019 punkt 16

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.4.2

Hva du sier til kunden

Du skal ikke fortelle kunden eller andre at saken er undersøkt eller meldt. Det gjelder også det du sier som gjør at kunden må forstå det.

Hjemmel: Hvitvaskingsloven § 28 første ledd

En forsinkelse er likevel synlig. Selgeren venter på pengene, kjøperen venter på nøklene, og begge vil vite hvorfor. Hold forklaringen til kundetiltakene, som er en sann grunn. Finanstilsynet foreslår at du sier at opplysningene om kunden må oppdateres fordi noe avviker fra det dere vet.

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 6.3.2

I Bekkeliveien sier Sindre til Elin at oppgjøret ikke kan gjennomføres før dokumentasjonen på egenkapitalen er på plass. Til selgeren sier han at oppgjøret er forsinket fordi kundekontrollen av kjøperen ikke er ferdig. Han nevner ikke Økokrim, og han gjetter ikke på hvor lenge det tar.

Si ikke noe som ikke er sant, og si ikke mer enn du må. Et svar som «vi venter på svar fra myndighetene» er et brudd på forbudet.

Når et annet foretak gjør oppgjøret

Mange meglerforetak har satt ut oppgjøret til et eget oppgjørsforetak. Oppgjørsforetaket er selv rapporteringspliktig. Det har sin egen plikt til å undersøke, melde og stanse når det ser noe mistenkelig i sine oppgaver.

Det fritar ikke deg. Ser du noe som skurrer, er det ditt foretak som skal undersøke og melde, og det kan ikke settes ut til oppgjørsforetaket. Utkontraktering fritar heller ikke foretaket for ansvaret etter loven.

Hjemmel: Hvitvaskingsloven § 23 tredje ledd

Veiledning: Rundskriv 4/2022 punkt 8.3.1

Det vanskelige er hva du kan si til oppgjørsforetaket. Meglerforetak er ikke blant dem som etter loven kan dele opplysninger om undersøkelser og meldinger med andre rapporteringspliktige. Loven og veilederne sier ikke uttrykkelig hvordan avsløringsforbudet virker mellom et meglerforetak og oppgjørsforetaket det har avtale med. Rutinene og avtalen med oppgjørsforetaket bør derfor si hvordan et oppgjør holdes igjen, og hvem som bestemmer det. La hvitvaskingsansvarlig avgjøre hva som sies i den enkelte saken.

Veiledning: Rundskriv 11/2019 punkt 19

Hva som skal stå i saken

• Når mistanken oppsto, og hvilken transaksjon den gjaldt.
• At transaksjonen ble holdt igjen, og når Økokrim ble underrettet.
• Om Økokrim forbød transaksjonen, og når forbudet ble opphevet.
• Ble transaksjonen gjennomført før Økokrim var varslet: hvilket unntak dere brukte, og hvorfor.
• Hva kunden og andre fikk vite om forsinkelsen.

Dokumentasjonen skal oppbevares sammen med resten av saken.