# Undersøke (§ 25) > Noe i handelen skurrer. Når du må undersøke nærmere, hva undersøkelsen er, hva du ikke kan si til kunden, og hvordan saken ender. - Tema: [Når noe skurrer](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer.md) - Hjemmel: [Hvitvaskingsloven §§ 25 og 28](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§25) - Oppdatert: 03.10.2026 - Lesetid: 6 min - Adresse: https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/undersoke - Finner du forhold som kan tyde på at pengene har tilknytning til hvitvasking eller terrorfinansiering, skal du undersøke nærmere. Terskelen er lav. - Undersøkelsen skal enten avkrefte mistanken eller ende med at saken meldes til Økokrim. - Start uten ugrunnet opphold. Finanstilsynet mener det betyr innen en til to dager. - Kunden og andre skal ikke få vite at du undersøker, heller ikke at du vurderer å gjøre det. - Skriv ned hva du så, hva du gjorde og hva du konkluderte med. ## Hva som utløser plikten Plikten slår inn når du finner forhold som kan tyde på at pengene har tilknytning til [hvitvasking](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/hvitvasking) eller terrorfinansiering. Du trenger ikke tro at det er hvitvasking. Det er nok at noe kan peke dit. Noen forhold skal alltid undersøkes: når noe avviker fra det du vet om kunden og hva handelen skal brukes til, eller når en transaksjon ser ut til å mangle et legitimt formål, er usedvanlig stor eller kompleks, er uvanlig for kunden, går til eller fra et land uten tilfredsstillende tiltak mot hvitvasking, eller på annen måte er uvanlig. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 25](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§25) Finanstilsynet sier at enhver indikasjon i utgangspunktet kan være nok. Flere forhold som hver for seg ser uskyldige ut, kan sammen utløse plikten. Plikten gjelder også før, under og etter transaksjonen, og den gjelder også når det er en tredjeperson og ikke kunden som ser ut til å stå bak. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1 og 6.1.1](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) ## Tegn å se etter i en eiendomshandel Finanstilsynet peker på disse forholdene ved innbetalinger til klientkonto: - Penger kommer fra andre enn kjøperen, for eksempel fra et morselskap eller rett fra en [reell rettighetshaver](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/rrh). - Betaling med kontanter eller remisser. Det utløser alltid undersøkelsesplikt. - Innbetalinger fra utlandet. - Lån fra uvanlige kilder. - Det er ukjent hvor egenkapitalen kommer fra. - Kjøper og selger gjør opp helt eller delvis seg imellom. - Penger skal betales tilbake til en annen konto enn de kom fra. - Kompliserte oppgjør, for eksempel selgerkreditt eller betaling i annet enn penger. Ved utbetaling er det et risikoforhold når pengene skal til andre enn selger eller tinglyste panthavere. Tilsynet nevner også at eiendommens verdi kan manipuleres, og at en eiendom kan bli kjøpt for oppussing og rask videresalg, eller solgt kort tid etter at den ble kjøpt. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 2, 4 og 5](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) Du skal undersøke om det er kjøperen eller kjøperens långiver som betaler inn kjøpesummen. Det gjelder også når betalingen har KID-nummer. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 5](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) **Vanlig feil:** Å la et tegn ligge fordi det sikkert finnes en forklaring. Dukker et av tegnene på indikatorlisten for eiendomsmegling opp, skal du undersøke med mindre forholdet åpenbart har en naturlig forklaring. Også den vurderingen skal skrives ned. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 13](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) ## Et eksempel: Bekkeliveien 12 B Megleren Sindre selger en leilighet i Bekkeliveien 12 B for 4 300 000 kroner. Kjøperen er Elin Haug. Ved budaksept oppga hun at egenkapitalen på 950 000 kroner er oppspart i hennes egen bank. Resten er lån. En uke før oppgjøret kommer 950 000 kroner inn på klientkontoen. Pengene kommer ikke fra Elins bank. De kommer fra en konto i utlandet som tilhører et selskap ingen i saken har nevnt før. Dette avviker fra det Sindre vet om kunden, og det er en innbetaling fra andre enn kjøperen. Plikten til å undersøke er utløst. ## Hva en undersøkelse er Undersøkelsen skal bekrefte eller avkrefte mistanken. Den starter med det du allerede har om kunden, og fortsetter med offentlige opplysninger og søk på nett. Ofte må du be kunden om flere opplysninger eller dokumenter. Omfanget avhenger av hva som skurrer. Noen tegn kan avklares med en rask vurdering mot det du vet. Andre krever mer. Har du tvil, kan kunden følges tettere for å se om mistanken avkreftes eller bekreftes. Det kan også være nødvendig med [forsterkede kundetiltak](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/forsterkede). Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1.3](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Undersøkelsen skal starte uten ugrunnet opphold. Høy arbeidsmengde er ingen gyldig grunn til å vente. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1.4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) **Hvem gjør hva.** Foretakets rutiner skal si når en undersøkelse starter, hvordan den gjøres, og hvordan saken meldes til Økokrim. Hvitvaskingsansvarlig er personen i ledelsen med særlig ansvar for å følge opp rutinene, og er også den som har ansvaret for å melde. Følg rutinen i ditt foretak for hvordan saken kommer dit. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 8 femte ledd, hvitvaskingsforskriften § 5-1 første ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§8) Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 5 og 6](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) ## Hva du ikke kan si til kunden Du skal ikke fortelle kunden eller andre at du undersøker, at saken er meldt til Økokrim, eller at det er åpnet etterforskning. Forbudet gjelder foretaket og hver enkelt ansatt. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 28 første ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§28) Det gjelder også det du ikke sier rett ut. Gir du kunden nok til at hun forstår at hun undersøkes, har du brutt forbudet. Forbudet gjelder også når du bare vurderer å starte en undersøkelse. Kolleger som jobber med saken, kan få vite om den. Andre kolleger skal ikke. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.3.2 og 6.3.3](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Du kan likevel stille spørsmål. Knytt dem til kundetiltakene. Finanstilsynet foreslår å si at det kunden gjør, avviker fra det dere vet om henne, og at opplysningene derfor må oppdateres. Fører spørsmålene til at kunden skjønner at hun undersøkes, skal du la være. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.3.2](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 13](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) I eksempelet skriver Sindre til Elin at innbetalingen kom fra en annen konto enn den hun oppga, og at han må oppdatere opplysningene om hvor egenkapitalen kommer fra. Han nevner ikke hvitvasking. Elin svarer først at pengene er et lån fra en venn. Hun har ingen låneavtale. To dager senere sier hun at pengene er en gave. Hun kan ikke si hvem i selskapet som har gitt den. ## Skriv det ned Rutinene skal sørge for at undersøkelsene og utfallet blir registrert. Skriv ned hva som utløste undersøkelsen, hva du gjorde, hvilke svar og dokumenter du fikk, og hvorfor du konkluderte som du gjorde. Ble undersøkelsen ikke startet med en gang, skal du skrive ned hvorfor. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 5](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1.4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Det du har innhentet og laget i undersøkelsen, skal [oppbevares i ti år](https://verid.no/kunnskap/etterpa/oppbevare) etter at oppdraget er avsluttet. Hvitvaskingsloven alene krever fem år, men eiendomsmeglingsforskriften krever ti år for dokumentene i oppdraget. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 30 første ledd, eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 tredje ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§30) **Merk:** En undersøkelse som ender med at mistanken avkreftes, skal også skrives ned. Foretaket må kunne vise at vurderingene og kontrollene faktisk ble gjort. ## Utfallet: avkreftet eller meld En undersøkelse har to mulige utfall. Enten blir mistanken avkreftet, og du går videre med de vanlige kundetiltakene. Eller så blir den ikke avkreftet, og da skal saken [meldes til Økokrim](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/melde) straks dere har konkludert. Du trenger ikke bevis eller overvekt av sannsynlighet. Det må likevel finnes ett eller flere konkrete holdepunkter. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1.4 og 6.2](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Mens dette pågår, skal en transaksjon du mistenker, som hovedregel ikke gjennomføres før Økokrim er varslet. Det står i artikkelen om å [stanse transaksjonen](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/stanse). Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 27 første ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§27) I eksempelet er pengene kommet fra et ukjent selskap i utlandet, og forklaringen har endret seg. Det er ingen dokumenter som viser hvor pengene kommer fra. Hvitvaskingsansvarlig konkluderer med at mistanken ikke er avkreftet. Saken skal meldes. ### Sjekk deg selv Kjøperens far betaler egenkapitalen fra sin egen konto. Må du undersøke nærmere? - Ja, alltid - Nei, det er familie - Det kommer an på (riktig svar) **Svar:** Innbetaling fra andre enn kjøperen er et tegn du skal ta på alvor. Har kjøperen sagt fra før at faren hjelper til, og stemmer det med dokumentene, kan det avklares med en rask vurdering mot det du vet om kunden. Skriv ned vurderingen. Kommer det uten forklaring, eller avviker det fra det du vet om kunden, må du undersøke nærmere. ## Les videre - [Melde til Økokrim (§ 26)](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/melde.md): Mistanken er ikke avkreftet. Når du skal melde til Økokrim, hvem som melder, hva meldingen skal inneholde, og hva som skjer etterpå. - [Stanse transaksjonen (§ 27)](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/stanse.md): En mistenkelig transaksjon skal som hovedregel ikke gjennomføres før Økokrim er varslet. Hva det betyr for kontrakt og oppgjør, når unntaket gjelder, og hva du sier til kunden. - [Forsterkede kundetiltak](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/forsterkede.md): Når risikoen er høy, holder ikke de vanlige tiltakene. Når forsterkede tiltak gjelder, hva de er i praksis, og når du kan gjøre mindre.