# Risikobasert tilnærming > Hvordan eiendomsmegleren vurderer risikoen for hvitvasking i foretaket og i hvert oppdrag, og hva risikoklassen betyr for kundetiltakene. - Tema: [Grunnleggende](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende.md) - Hjemmel: [Hvitvaskingsloven §§ 6, 7, 9, 16 og 17](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§6) - Oppdatert: 02.10.2026 - Lesetid: 8 min - Adresse: https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/risikobasert - Risikovurderingen skjer på to nivåer: foretaket vurderer sin egen virksomhet, og megleren vurderer hvert oppdrag. - Foretakets vurdering skal dokumenteres og holdes oppdatert. En bransjemal må tilpasses foretaket. - I hvert oppdrag får selger, kjøper og handelen hver sin risikoklasse. - Høy risiko gir forsterkede kundetiltak. Lav risiko kan gi forenklede tiltak, men aldri ved mistanke. - Du må kunne vise hvorfor du landet på en risikoklasse, ikke bare hvilken. ## To nivåer: foretaket og oppdraget Alle tiltak mot [hvitvasking](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/hvitvasking) skal bygge på en vurdering av risiko. Det betyr ikke at du kan hoppe over regler når risikoen er lav. Det betyr at innsatsen skal stå i forhold til risikoen. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 6](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§6) Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 2.1](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Vurderingen skjer på to nivåer. Først vurderer foretaket risikoen i sin egen virksomhet. Deretter vurderer megleren hver kunde og hver handel, med foretakets vurdering som grunnlag. Gjennom artikkelen følger vi ett oppdrag: salget av en leilighet i Lyngveien 8 i Haugvik. Selger er Siri Fjeldstad. Kjøper er Jonas Brekke. Personene og adressen er oppdiktet. ## Foretakets egen risikovurdering Alle som er [rapporteringspliktige](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/rapporteringspliktig) skal identifisere og vurdere risikoen for hvitvasking og terrorfinansiering i sin virksomhet. Loven nevner fire ting som skal med: virksomhetens art og omfang, tjenestene og kundeforholdene, typen kunder og geografiske forhold. Vurderingen skal dokumenteres, holdes oppdatert og kunne legges frem for tilsynet. Før foretaket tilbyr en ny tjeneste eller tar i bruk ny teknologi, skal risikoen vurderes særskilt. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 7](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§7) Finanstilsynet sier at vurderingen må lages konkret for foretaket. Kommer den fra kjeden, en franchisegiver eller en bransjeforening, skal den tilpasses. Foretaket bør minst én gang i året ta stilling til om vurderingen fortsatt dekker virksomheten. Vurderingen er grunnlaget for foretakets rutiner. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) **Vanlig feil:** Å bruke bransjemalen slik den er. En mal kan være et utgangspunkt, men det er foretakets egne vurderinger av sin egen risiko som skal ligge til grunn. ## Hva som trekker risikoen opp eller ned Hvitvaskingsforskriften har to lister med momenter. Den ene peker mot lav risiko, den andre mot høy. Ingen av listene er fasit alene. Momenter som kan peke mot høy risiko er blant annet: - **Kunden:** uvanlige omstendigheter i kundeforholdet, kontantbasert virksomhet, eller en eierstruktur som virker uvanlig eller unødvendig kompleks. - **Kanal:** kundeforholdet etableres uten personlig oppmøte, og uten tiltak som elektronisk signatur. - **Betaling:** betalinger fra ukjente tredjeparter. - **Geografi:** land uten tilfredsstillende tiltak mot hvitvasking, land med betydelig korrupsjon, og land under sanksjoner fra FN eller EU. Hjemmel: [Hvitvaskingsforskriften § 4-9](https://lovdata.no/forskrift/2018-09-14-1324/§4-9) Momenter som kan peke mot lav risiko er blant annet offentlige organer, børsnoterte selskaper med god åpenhet om eierne, og tilknytning til EØS-stater. Hjemmel: [Hvitvaskingsforskriften § 4-6](https://lovdata.no/forskrift/2018-09-14-1324/§4-6) For eiendom gir Finanstilsynet mer konkrete eksempler. Om selgeren: eiendommen er kjøpt kort tid før og pusset opp før salget, eller eierstrukturen gjør det uklart hvem de [reelle rettighetshaverne](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/rrh) er. Om kjøperen: planen er oppussing og rask videresalg, bruk av stråmann, eller uklarhet om hvor pengene kommer fra. Om pengene: innbetaling fra andre enn kjøper, kontanter, betaling fra utlandet, lån fra uvanlige kilder, eller at partene gjør opp helt eller delvis seg imellom. Om eiendommen: den ligger utenfor området der megleren kjenner markedet, eller i utlandet. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) ## Selger, kjøper og handelen hver for seg Megleren skal gjøre kundetiltak både overfor oppdragsgiveren og overfor motparten i handelen, før oppgjør. Det gjelder også reglene om forenklede og forsterkede tiltak. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§15) Finanstilsynet forventer derfor at du klassifiserer risikoen i alle oppdrag, for oppdragsgiveren, for motparten og for transaksjonen. Klassifiseringen skal bygge på foretakets risikovurdering og på forhold ved den enkelte kunden, og den skal dokumenteres i oppdraget. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 5](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) Slik ser det ut i Lyngveien 8: **Selger.** Siri Fjeldstad kjøpte leiligheten for ti måneder siden og har pusset den opp. Kort eiertid og oppussing før salg er et moment Finanstilsynet nevner. Megleren spør hvordan oppussingen ble betalt, og får fakturaer fra et registrert firma og kontoutskrift fra Siris egen konto. Forklaringen henger sammen. **Kjøper.** Jonas Brekke bor i Norge, møter opp med gyldig legitimasjon og finansierer kjøpet med lån fra en norsk bank og egenkapital. Han er ikke [PEP](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/pep) og står ikke på [sanksjonslistene](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/sanksjoner). **Transaksjonen.** 400 000 kroner av egenkapitalen kommer fra en konto i et selskap Jonas ikke eier. Det er innbetaling fra andre enn kjøper, og en betaling fra en tredjepart megleren ikke kjenner. ## Risikoklassen og hva den utløser Risikoklassen styrer hvor mye du gjør. Er risikoen høy, skal du gjennomføre [forsterkede kundetiltak](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/forsterkede). Er risikoen lav, kan du gjennomføre forenklede tiltak. Ellers gjelder de vanlige kundetiltakene. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven §§ 16 og 17](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§16) Forenklede tiltak betyr at kravene til å bekrefte identiteten til reelle rettighetshavere og fullmakter kan lempes, og det samme gjelder opplysninger om formålet. Du skal fortsatt [identifisere kunden](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/identifisere). Har du mistanke om hvitvasking, er forenklede tiltak aldri lov. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 16](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§16) Ett lavrisikomoment er ikke nok når andre momenter trekker opp. Du må vurdere bildet samlet. Motsatt kan én høyrisikofaktor alene gjøre kunden til høy risiko, og flere moderate faktorer kan til sammen gjøre det samme. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 8](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 2.4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) I Lyngveien 8 lander megleren slik: - **Selger: middels.** Kort eiertid og oppussing trekker opp. Fakturaene og kontoutskriften forklarer forholdet. Vanlige kundetiltak. - **Kjøper og transaksjon: høy, inntil videre.** Betalingen fra selskapet er ikke forklart. Megleren gjennomfører forsterkede tiltak og ber om dokumentasjon på hvor pengene kommer fra og hvorfor de går via selskapet. Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 9](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) En innbetaling fra andre enn kjøperen, uten forklaring, utløser også plikten til å [undersøke nærmere](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/undersoke). Terskelen er lav, og unntaket er bare når forholdet åpenbart har en naturlig forklaring. Megleren gjør derfor undersøkelsen samtidig med de forsterkede tiltakene, ikke etterpå. Blir mistanken ikke avkreftet, skal saken [meldes til Økokrim](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/melde). Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 25](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§25) Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 6.1 og 6.1.3, og 11/2019 punkt 13](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) **Vanlig feil:** Å sette lav risiko fordi megleren kjenner kunden. Finanstilsynet peker nettopp på kjente kunder som en risiko, fordi kundetiltakene og vurderingene da lett blir gjort halvveis. ## Når vurderingen må oppdateres Risikoklassen er ikke satt én gang for alle. Kundens risikoprofil skal holdes oppdatert, og du skal følge opp kundeforholdet løpende. Er du i tvil om opplysningene du har er riktige eller nok, skal du gjøre kundetiltakene på nytt. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven §§ 9 og 24](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§9) Finanstilsynet sier at kunder skal skifte risikoklasse når nye risikofaktorer dukker opp. Varer et oppdrag lenger enn den vanlige perioden på seks måneder, må kundetiltakene gjøres jevnlig. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 2.4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 11](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) Foretakets egen vurdering må også følge med. Når myndighetene publiserer nye risikovurderinger, må foretaket vurdere om egen vurdering skal revideres. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 2.2.1](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) ## Hva tilsynet ser etter Du skal kunne vise at omfanget av tiltakene passer til risikoen. Det holder ikke å skrive ned klassen. Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 9 tredje ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§9) Finanstilsynet forventer at du dokumenterer hvorfor en kunde er plassert i en bestemt risikoklasse. Foretakets internkontroll skal blant annet sjekke at risikoen er klassifisert for begge partene og for transaksjonen, og oppdrag med høy risiko bør alltid kontrolleres. Veiledning: [Rundskriv 4/2022 punkt 2.4](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/7b1a60634567430796fc36ea9b1ae3ac/rundskriv-4-2022-veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf) Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 5](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf) I Lyngveien 8 betyr det at saken viser hvilke momenter megleren så, hva hun spurte om, hvilke dokumenter hun fikk, og hvorfor hun landet der hun gjorde. Dokumentasjonen skal [oppbevares i ti år](https://verid.no/kunnskap/etterpa/oppbevare), fordi eiendomsmeglingsforskriften krever det for dokumentene i oppdraget. ### Sjekk deg selv Kjøperen er norsk, møter opp og har lån i en norsk bank. Men en del av egenkapitalen kommer fra en konto i et selskap han ikke eier. Kan du gi ham forenklede kundetiltak? - Ja, de fleste momentene peker mot lav risiko - Nei, kunden skal alltid ha høy risiko når noen andre betaler - Ikke før betalingen er forklart og vurdert (riktig svar) **Svar:** Ett eller flere lavrisikomomenter er ikke nok når et annet moment trekker opp, og en betaling fra en ukjent tredjepart er et høyrisikomoment. Inntil betalingen er forklart, er forenklede tiltak uaktuelt. Viser dokumentasjonen at pengene har en lovlig og forståelig kilde, kan risikoen vurderes på nytt. Vurderingen og grunnlaget skal stå i saken. ## Les videre - [Forsterkede kundetiltak](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/forsterkede.md): Når risikoen er høy, holder ikke de vanlige tiltakene. Når forsterkede tiltak gjelder, hva de er i praksis, og når du kan gjøre mindre. - [Undersøke (§ 25)](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/undersoke.md): Noe i handelen skurrer. Når du må undersøke nærmere, hva undersøkelsen er, hva du ikke kan si til kunden, og hvordan saken ender. - [Identifisere kunden](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/identifisere.md): Hvem du skal identifisere i et meglingsoppdrag, hvilken legitimasjon som holder, og hva du gjør når noen handler på vegne av kunden. - [Reelle rettighetshavere](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/rrh.md): Hvem står egentlig bak kunden? Slik finner du menneskene bak et foretak.