# Hvem er rapporteringspliktig

> Hvem hvitvaskingsloven gjelder for i eiendomsmegling, hvem i foretaket pliktene treffer, hvilke plikter det er, og hva brudd kan koste.

- Tema: [Grunnleggende](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende.md)
- Hjemmel: [Hvitvaskingsloven §§ 4, 26, 43, 49 og 51](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§4)
- Oppdatert: 03.10.2026
- Lesetid: 5 min
- Adresse: https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/rapporteringspliktig

- Eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak er rapporteringspliktige. Det gjelder også oppgjørsforetak og advokater som megler.
- Loven gjelder i alle oppdrag, også verdivurderinger.
- Foretaket har ansvaret for risikovurdering, rutiner, internkontroll og opplæring. Plikten til å melde til Økokrim og forbudet mot å røpe det gjelder også hver enkelt ansatt.
- Finanstilsynet fører tilsyn. Brudd kan gi pålegg, overtredelsesgebyr og i alvorlige tilfeller straff.

## Hvem loven gjelder for

Hvitvaskingsloven kaller dem som har plikter etter loven, for rapporteringspliktige. Listen er lang. Den omfatter blant annet banker, revisorer og advokater. For eiendom er det disse som er med:

- **Eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak.** Både personen og foretaket.
- **Oppgjørsforetak.** Å stå for oppgjøret er eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven, og det krever tillatelse som eiendomsmeglingsforetak. Et oppgjørsforetak er derfor rapporteringspliktig på samme måte som et meglerforetak.
- **Advokater som megler.** Advokater er rapporteringspliktige når de utfører eller hjelper til med en transaksjon som gjelder fast eiendom, for eksempel kjøp og salg.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 4 annet ledd bokstav c og d, eiendomsmeglingsloven §§ 1-2 annet ledd og 2-1 første ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§4)

Loven gjelder «i utøvelsen av deres yrke». For en megler betyr det alle typer oppdrag: salg, utleie, verdivurdering og rådgivning. Også en verdivurdering kan brukes til hvitvasking. For advokater som megler gjelder det samme, og Finanstilsynet legger til grunn at også deres verdivurderinger er omfattet.

Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 3](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf)

Når salgsmegler og oppgjørsforetak er to ulike foretak, har begge sine egne plikter. De kan avtale skriftlig at det ene foretaket gjør kundetiltak for det andre i den delen av oppdraget det har ansvaret for. Ansvaret blir likevel ikke flyttet. Foretaket som overlater oppgaven, skal kontrollere at den blir gjort riktig.

Veiledning: [Rundskriv 11/2019 punkt 18](https://www.finanstilsynet.no/contentassets/e0dace68683c4e448082ef239d86d70b/veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf)

## Hvem i foretaket pliktene treffer

Både megleren og foretaket er rapporteringspliktige. Når megleren er ansatt i et meglerforetak, er det bare foretaket som har pliktene om risikovurdering, rutiner, internkontroll, opplæring og varsling. Kundetiltakene, undersøkelsene og meldingene er en del av arbeidet i hvert oppdrag, og der har du som megler plikter selv.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 4 fjerde ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§4)

Unntaket er advokater som driver eiendomsmegling med sin egen advokatbevilling. De har alle pliktene selv, også rutinene og risikovurderingen.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 4 fjerde ledd annet punktum](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§4)

To plikter gjelder personlig for alle som jobber for foretaket, også styremedlemmer, ledere og andre som utfører oppdrag for det:

- Plikten til å gi opplysninger til Økokrim når en undersøkelse gir grunnlag for mistanke.
- Forbudet mot å fortelle kunden eller andre at saken er undersøkt eller meldt.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 26 annet ledd og § 28 første ledd](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§26)

I praksis går meldingen gjennom hvitvaskingsansvarlig etter foretakets rutiner. Hvordan foretaket organiserer det, står i artikkelen om [rutiner, kontroll og opplæring](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/rutiner).

## Hvilke plikter du har

Pliktene henger sammen. Foretaket vurderer risikoen, rutinene bygger på vurderingen, og i hvert oppdrag gjør du kundetiltak etter rutinene. Her er oversikten:

- [Risikovurdering](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/risikobasert): foretaket vurderer risikoen i virksomheten, og du klassifiserer risikoen i hvert oppdrag (§§ 7 og 9).
- Rutiner, kontroll og opplæring: skriftlige rutiner, hvitvaskingsansvarlig, internkontroll og opplæring av ansatte (§§ 8, 35 og 36).
- [Identifisere kunden](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/identifisere): bekrefte hvem kunden er, og hva handelen skal brukes til (§§ 10 til 13).
- [Reelle rettighetshavere](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/rrh): finne menneskene bak et foretak (§§ 13 og 14).
- [PEP](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/pep): avklare om kunden har et viktig offentlig verv, eller er nær familie eller kjent medarbeider til en som har det (§ 18).
- [Forsterkede tiltak](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/forsterkede): gjøre mer når risikoen er høy (§ 17).
- [Løpende oppfølging](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/lopende): holde opplysningene oppdatert i oppdrag som varer (§ 24).
- [Undersøke](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/undersoke): se nærmere på det som skurrer (§ 25).
- [Melde til Økokrim](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/melde): sende opplysninger når mistanken ikke er avkreftet (§ 26).
- [Stanse transaksjonen](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/stanse): ikke gjennomføre en mistenkelig transaksjon før Økokrim er varslet (§ 27).
- [Taushet](https://verid.no/kunnskap/etterpa/taushet): ikke røpe at noen undersøkes eller er meldt (§ 28).
- [Oppbevare](https://verid.no/kunnskap/etterpa/oppbevare): lagre dokumentasjonen i ti år, fordi eiendomsmeglingsforskriften krever det for dokumentene i oppdraget. Hvitvaskingsloven alene krever fem (§ 30).

[Sanksjonslistene](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/sanksjoner) kommer fra sanksjonsloven, men sjekken hører til de samme kundetiltakene.

## Hvem som fører tilsyn

Finanstilsynet fører tilsyn med eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak etter hvitvaskingsloven. Det gjelder også advokater når de megler eller hjelper til med kjøp og salg av fast eiendom.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 43 annet ledd bokstav a](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§43)

Hva tilsynet ser etter i foretakets eget arbeid, står i artikkelen om [rutiner, kontroll og opplæring](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/rutiner).

## Hva brudd kan koste

Loven har fire typer reaksjoner. De står i kapittel 9.

**Pålegg og tvangsmulkt.** Finanstilsynet kan pålegge foretaket å rette et forhold innen en frist. Blir pålegget ikke fulgt, kan tilsynet ilegge tvangsmulkt.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 47](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§47)

**Overtredelsesgebyr.** Brudd på blant annet reglene om risikovurdering, rutiner, kundetiltak, undersøkelse, melding, oppbevaring, internkontroll og opplæring kan gi overtredelsesgebyr. For eiendomsmeglere og meglerforetak er grensen i dag 9 millioner kroner, eller inntil det dobbelte av vinningen hvis den kan beregnes. Styremedlemmer og daglig leder kan også få gebyr hvis de har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Ansatte kan få gebyr personlig for forsettlige eller grovt uaktsomme brudd på plikten til å melde eller på forbudet mot å røpe.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 49](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§49)

Når tilsynet bestemmer om det skal ilegge gebyr, og hvor stort det skal være, ser det blant annet på hvor grovt og langvarig bruddet var, graden av skyld, og hvordan foretakets risikovurdering og rutiner var.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 50](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§50)

**Forbud mot å ha ledelsesfunksjon.** Tilsynet kan forby en person som er ansvarlig for et brudd, å ha en ledende stilling i et rapporteringspliktig foretak.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 48](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§48)

**Straff.** Brudd på blant annet reglene om kundetiltak, reelle rettighetshavere, forsterkede tiltak, løpende oppfølging, undersøkelse, melding, taushet og oppbevaring kan straffes med bøter. Ved særlig skjerpende omstendigheter kan straffen bli fengsel inntil ett år. Det gjelder foretaket, og personer som har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 51](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§51)

**Merk:** For foretaket er det nok at bruddet er uaktsomt. Når gebyret vurderes, kan det telle om foretaket kunne ha forebygget bruddet med retningslinjer, opplæring eller kontroll.

Hjemmel: [Hvitvaskingsloven § 49 første ledd, forvaltningsloven § 46](https://lovdata.no/lov/2018-06-01-23/§49)

### Sjekk deg selv

Du gjør en verdivurdering for en kunde som vurderer å selge. Det er ikke inngått noe salgsoppdrag. Gjelder hvitvaskingsloven?

- Ja, loven gjelder i alle oppdrag megleren tar på seg (riktig svar)
- Nei, bare når eiendommen blir solgt
- Bare hvis verdien er over en viss grense

**Svar:** Eiendomsmeglere er rapporteringspliktige i utøvelsen av yrket. Finanstilsynet sier at det omfatter alle typer oppdrag, også verdivurdering og rådgivning. En verdivurdering kan selv brukes til hvitvasking, for eksempel for å gi en manipulert pris et lovlig utseende.

## Les videre

- [Rutiner, kontroll og opplæring](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/rutiner.md): Hva foretaket må ha på plass rundt meglerne: skriftlige rutiner, en hvitvaskingsansvarlig, rapportering til styret, internkontroll og opplæring.
- [Risikobasert tilnærming](https://verid.no/kunnskap/grunnleggende/risikobasert.md): Hvordan eiendomsmegleren vurderer risikoen for hvitvasking i foretaket og i hvert oppdrag, og hva risikoklassen betyr for kundetiltakene.
- [Identifisere kunden](https://verid.no/kunnskap/kundetiltak/identifisere.md): Hvem du skal identifisere i et meglingsoppdrag, hvilken legitimasjon som holder, og hva du gjør når noen handler på vegne av kunden.
- [Melde til Økokrim (§ 26)](https://verid.no/kunnskap/nar-noe-skurrer/melde.md): Mistanken er ikke avkreftet. Når du skal melde til Økokrim, hvem som melder, hva meldingen skal inneholde, og hva som skjer etterpå.